Exkurs:
Dass die GbR auch für die Veräußerung von Grundstücken im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, ergibt sich nicht bereits aus dem Wortlaut des neu geschaffenen § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung („GBO“). Dieser schreibt lediglich vor, dass keine „Rechte“ der GbR im Grundbuch eingetragen werden sollen, wenn diese nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Die Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 47 Abs. 2 GBO verdeutlichen jedoch, dass der Gesetzgeber auch Veräußerungstatbestände hiervon erfasst wissen wollte (vgl. BR-DruckS 59-21, S. 247 f.). Dieser gesetzgeberischer Wille manifestiert sich in der Übergangsregelung des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB, der generell Eintragungen, die ein Recht der GbR betreffen (somit auch Änderungen), erst mit Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zulässt. Unter „Rechte“ im Sinne des § 47 Abs. 2 GBO können auch dingliche Belastungen, wie bspw. Grundschulden und Hypotheken verstanden werden. Ob die Grundbuchämter auch die Eintragung einer Vormerkung ablehnen werden, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, bleibt angesichts der Rechtsprechung des BGH zur Eintragungsfähigkeit von Vormerkungen zugunsten von noch nicht im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften abzuwarten. Die Meinungen in der juristischen Literatur gehen hierzu auseinander. Relevant wird dieser Meinungsstreit insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen. Häufig wird von Banken die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur aufschiebenden Bedingung für die Auszahlung des Darlehens gemacht. Auch Finanzierungen, die nicht dem Erwerb einer Immobilie dienen, z.B. zur Modernisierung der Immobilie, dürften sich zukünftig für nicht eingetragene GbRs schwieriger gestalten, da die Eintragung einer kreditsichernden Grundschuld ebenfalls die Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister voraussetzt. Sollte sich die Auszahlung des Darlehens aufgrund der fehlenden Voreintragung der GbR verzögern, könnte dies auch weitere Kosten (z.B. Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit) verursachen.
Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB erweitert die Eintragungssperre auch auf Änderungen des im Grundbuch miteingetragenen Gesellschafterbestandes. Sollen bspw. die Anteile an einer Immobilien-GbR veräußert werden, neue Gesellschafter eintreten oder Alt-Gesellschafter die GbR verlassen, wird diese Änderung nicht mehr im Grundbuch abgebildet.
Es ist daher in der Regel zu empfehlen, noch vor dem Kaufvertragsschluss die Registeranmeldung der GbR vorzunehmen und anschließend eine Berichtigung des Grundbuchs durchzuführen. Die Berichtigung im Grundbuch erfordert die Bewilligung aller im Grundbuch noch eingetragenen Gesellschafter sowie der im Gesellschaftsregister eingetragenen eGbR, vertreten durch ihre Gesellschafter, wie sie sich aus dem Gesellschaftsregister ergeben.
Sofern noch vor dem 01.01.2024 die Einigung oder Bewilligung der Rechtsänderung erklärt und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt wird, gilt gem. Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB das alte Recht mit der Folge fort, dass Rechtsänderungen, deren Eintragungsprozess noch nicht abgeschlossen ist, auch noch nach dem 01.01.2024 im Grundbuch eingetragen werden können. Entsprechendes gilt, wenn der Anspruch auf die vorzunehmende Rechtsänderung mit einer Vormerkung im Grundbuch gesichert wurde bzw. die Vormerkung vor dem genannten Stichtag gegenüber dem Grundbuchamt bereits bewilligt und beantragt wurde.
